Vizinho chato? Conheça as leis de condomínios e saiba o que fazer

Especialmente nas grandes e médias cidades, é cada vez mais comum viver em condomínios, com vários apartamentos ou casas, do que em terrenos individuais. Embora morar em prédio ou condomínio tenha suas vantagens — como os serviços e a segurança —, a convivência com vizinhos tão próximos pode gerar alguns problemas. 

Então, para resolver possíveis conflitos e evitar que tudo vire uma bagunça, existem as leis de condomínio. Conhecê-las é importante para podemos tentar resolver os conflitos na base do bom senso — mas, quando ele não funciona, temos que recorrer às leis. Aí, não tem do que reclamar: lei deve ser respeitada por todos.

Imagem: Pexels

As várias leis que regem a vida em condomínio

A primeira regra que todos os condomínios precisam seguir é a Constituição Federal de 1988. Ela não tem nenhuma regra específica sobre isso, mas tem vários artigos que podem ser importantes para as brigas entre vizinhos — como direito à propriedade privada.

Depois da CF 88, as regras mais importantes para a vida comunitária estão no Código Civil de 2003, que tem 27 leis de condomínio específicas. Nele, foram definidas como devem ser as assembleias e as eleições de síndicos, direitos e deveres dos moradores, limitações de barulho e o que fazer com um "condômino antissocial", isto é, que atrapalha a convivência com os vizinhos. O CC é complementado pela Lei n° 4.591/64, a antiga lei dos condomínios — a maioria de seus artigos foi revista no CC, mas ela ainda pode valer para regras que não foram reescritas.

Também há leis municipais que podem influenciar a vida em condomínio, como as "leis do sossego" e regras sobre uso de focinheira em certas raças de cachorro, mas isso depende de uma cidade para outra. O mesmo vale para as regras específicas da pandemia, como máscaras e permissão para eventos sociais. 

Depois disso, vem as convenções e regimentos internos de cada condomínio, que não podem desrespeitar nenhuma das leis "superiores", ou seja, por mais que o síndico diga que não pode ter animal de estimação no prédio porque "está no regimento", essa é uma regra fere a CF 88 e o Código Civil, então não vale nada. Também não se pode proibir condômino inadimplente de participar de assembleias e sorteios de vagas de garagem pelo mesmo motivo.

Então, se o síndico do seu prédio coloca regras sem sentido, você pode argumentar que ele está ferindo a CF 88 e o Código Civil — e que as leis dele não valem. Se ele não gostar, ele que se candidate a deputado para mudar a CF. 

Imagem: Pexels

É importante conhecer as leis de condomínios

Para jogar com o regulamento debaixo do braço, você deve conhecê-lo. Então, quando você se muda para um condomínio, é importante ganhar uma cópia do regimento interno e dar uma olhada nela. Por mais chato que pareça, isso pode ajudar você quando tiver algum problema. Além disso, são só cinco ou dez páginas. Lá, você terá tudo bem resumido:

• regras para uso das áreas comuns;
• como alugar salões de festa e outros serviços;
• horários para mudanças e reformas (geralmente em horário comercial).

O mais importante é entender que, da porta do apartamento para dentro, você está na sua unidade particular e pode fazer o que quiser — desde que não incomode os vizinhos e não ultrapasse o uso residencial do apartamento. 

Da porta para fora, você está na área comum e deve respeitar o regimento interno. Se a regra diz que não pode brincar no corredor ou estender roupa para fora da sacada, não pode. Simples assim. Se você não concorda, pode propor mudanças em uma assembleia — porém, enquanto a regra estiver em vigor, deve ser respeitada.

Um exemplo bem simples envolvendo os pets: você pode tê-los na sua casa, desde que eles não latam o dia todo e atrapalhem os vizinhos. Porém, o condomínio também pode exigir que você só saia com eles na guia, para não incomodar os outros. 

O que fazer com vizinho barulhento?

Nesse assunto, um dos principais problemas em qualquer condomínio diz respeito às músicas ou televisões altas. Engana-se quem pensa que vale a "Lei do Silêncio" das 22h às 7h — e fora disso pode tudo. Se uma pessoa se sentir incomodada, mesmo durante o dia, e comprovar que o barulho está muito exagerado, ela pode reclamar sim. 

A regra específica depende de uma cidade para outra, mas na maioria delas, se você comprovar que o barulho está acima de 50 decibéis na sala da sua casa, é possível reclamar. Há prédios que preveem que, se três ou mais condôminos registrarem queixa no livro de ocorrências, os vizinhos barulhentos podem ser multados — mesmo durante o dia. Latido de cachorro também se enquadra nessa regra.

Mesmo assim, o recomendado é tentar conversar com o vizinho antes de registrar queixa — já que pode se tratar de uma situação pontual ou que o vizinho nem sabia que estava incomodando. Se a pessoa não quiser colaborar pelo bom senso, aí pode reclamar e exigir multa. Aliás, a regra para barulho também vale para a fumaça de cigarros e cheiros: na sua unidade, você pode fazer o que quiser, mas se incomodar os vizinhos, pode haver multa.

Vale lembrar que o direito não é uma ciência exata, e as leis são passíveis de interpretação — por isso que muitos casos vão parar na Justiça. Em caso de dúvida, há vários fóruns na internet que reúnem síndicos para tirar dúvidas e você sempre pode consultar um advogado. E você: já teve alguma treta séria com um vizinho?